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investimentos imobiliários 2022
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Mercado de imóveis no Japão
É acessível e possível para todos!
Independente do seu gênero ou idade
Independente da sua nacionalidade
Independentemente de onde você mora esteja ou não no Japão
Independente de um dia você vai morar fora do Japão
Seguro para tudo.
Pacotes de seguros dão tranquilidade para proteger seu patrimônio.
Seguro de vida
Seguro de incêndio
Seguro de enchente
Seguro de Terremoto
Seguro de Tufão
Seguradora de aluguel
Qual é o segredo?
Falta de concorrentes
Quantas pessoas conhecemos que procuraram casas para alugar e encontraram poucas opções geralmente casas antigas e mal cuidadas e mesmo assim cobrando alto valores de aluguel, esse fato faz com que imóveis bem cuidados e com reformas mais atuais dificilmente ficam muito tempo sem serem locados, esta vantagem torna o investimento imobiliário muito atrativo tanto para pequenos como médios investidores como nós.
Facilidade de crédito através de financiamentos com baixos juros
Através de instituições publicas e privadas é possível conseguir empréstimos e financiamentos com juros bem baixos, em media o juros ficam em torno de 2% por ano(base abril de 2022 ). Como um bom plano de negócios a rentabilidade dos alugueis já cobre os custos de financiamentos, muitas já possuem seguro de vida embutidos em suas parcelas.
Amplo limite para financiar a longo prazo
O modelo de negócios que tem o aluguel como base de receita possui muita credibilidade pelo seu simples método de gerenciamento por esse motivo a avaliação do limite de credito se baseia mais na qualidade das propriedades do que na capacidade financeira do investidor.
Redução de impostos
Todos os gastos na aquisição de imóveis como , gastos com viagens, despesas de propaganda, reformas, gastos com cursos e seminários podem ser deduzidos da declaração de impostos, isso além do imóvel que pode ser depreciado de acordo com suas características. Com um bom gerenciamento da economia gerado pela redução dos impostos podem melhorarem consideravelmente a rentabilidade do imóvel durante o período de depreciação.
Por oferecer inúmeras vantagens tanto do ponto de vista fiscal e financeiro os grandes investidores possuem boa parte dos seus investimentos aportado e imóveis para locação e recebimento de aluguel.
3 Passos
- Estudar e adquirir o conhecimento sobre investimentos de imóveis, como uma conta de somar quanto mais se aprende melhor se torna a rentabilidade das suas propriedades.
- Se preparar financeiramente para iniciar o investimento, o processo de se tornar um investidor começa como ser um poupador, significa que ganhamos mais do que gastamos e conseguimos poupar o excedente. Possuir um capital para iniciar fundamentado no bom gerenciamento de suas finanças pessoais e fundamental para começarmos.
- Estarmos preparados para as oportunidades que aparecem no mercado. Um imóvel não é um ativo onde todos os dias surgem oportunidades, num processo de aquisição de uma propriedade esperasse meses até surgir uma oportunidade, geralmente são chances que proporcionam vantagens de milhões de ienes, por isso estar preparado é fundamental.
Bonus
Plano de negocios
Plano de negócios
Plano de negócios para realizar seu projeto de imóveis.
Um plano de negócios para ser bem eficaz devemos saber responder com clareza as perguntas a seguir.
Além de nos preparar buscando qualificação sobre os itens que desconhecemos conseguiremos mais clareza sobre
Qual é o seu conhecimento e experiência?
Já realizou algum curso ou capacitação?
Como realizou a pesquisa sobre a procura do Imóvel?
Irá contar com acessória no gerenciamento de imóveis para locação?
Qual modalidade dos imóveis?
Moradia ou comercial
Casas isoladas, apartamentos isolados ou prédios de apartamentos.
Realizou um estudo detalhado sobre riscos e sobre a rentabilidade que é possível ter no seu investimento
Como você planeja fazer o gerenciamento do seu negócio ou imóvel.
Quando compreender essas respostas podemos nos preparar tanto para investir utilizando capital próprio ou através de financiamentos.
Preparação
3 Is para sua Independência
Imovel Aluguel(RENDA)
Investidor poupador(ED FINANCEIRA)
Impostos(DEDUÇÃO)
Como toda grande transformação muitas vezes a necessidade de esforço é inevitável. Aceitar como um projeto para um bem maior no futuro é fundamental
Dentro do projeto cada um deve fazer sua parte.
Você deve ajudar seu investimento economizando e acrescentando suas economias ao investimento.
Os alugueis devem ser reinvestidos para garantir o aumento de seu patrimônio.
Impostos procure estudar para aproveitar os benefícios oferecidos pelo governo japonês aos investidores.
Informações importantes
- a propriedade do exemplo constitui um exemplo real e disponível no mercado
- tem o propósito de demostrar algumas possibilidades aonde o cálculo pode variar de acordo com seu projeto e imóvel.
- foi utilizado para fins educacionais, porém não significa indicação de compra.
- os ganhos sobre impostos podem variar de imóvel para imóvel. No exemplo o valor depreciável corresponde a 2.500.000. Porém existem outros valores que podem ser reduzidos do imposto de renda como, gastos com parte burocrática e reformas.
Para explicar com mais facilidade o processo de preparação vamos exemplificar o através de dois projetos de independência financeira com imóveis.
8 anos para independência financeira com imóveis sem financiamento com capital próprio.
Informações da propriedade
Valor 5,3 milhões
Possibilidade de rentabilidade anual
Aluguel 720.000
Ganho em impostos 125.000
Total 845.000
Agora que já sabemos as informações vamos separar por responsabilidades de cada pilar mensalmente (valores ideais para a estratégia)
uma propriedade
mensal
Imóvel aluguel aporte 60.000
Investidor poupar 65.000
Impostos aporte 10.500
Mensal 135.500
Anual
Aluguel 720.000
Investidor 780.000
Ganho em impostos 125.000
Total 1.625.000
Em 3 anos e meio
1.625.000 por ano X 3,5 =
5.687.000
Vamos seguir nossa estratégia
Comprar a segunda propriedade. Dobrando assim nosso ganho do I do Imóvel com aluguel
Importante lembrar nem tudo é perfeito e existem contratempos e despesas.
Estude e faça disso uma profissão
duas propriedades
mensal
Imóvel aluguel aporte 120.000
Investidor poupar 65.000
Impostos aporte 10.500
Mensal 195.500
Anual
Aluguel 1.440.000
Investidor 780.000
Ganho em impostos 125.000
Total 2.345.000
após 2 anos e meio
2.345.000 por ano X 2,5 =
5.862.000
Três propriedades
mensal
Imóvel aluguel aporte 180.000
Investidor poupar 65.000
Impostos aporte 10.500
Mensal 255.500
Anual
Aluguel 2.160.000
Investidor 780.000
Ganho em impostos 125.000
Total 3.065.000
após 2 anos
3.065.000 por ano X 2 =
6.130.000
quatro propriedades
mensal
Imóvel aluguel aporte 240.000
Investidor poupar 0
Impostos aporte 10.500
Mensal 250.500
Anual
Aluguel 2.880.000
Investidor0
Ganho em impostos 125.000
Total 3.005.000
Após 8 anos como investidor
3.005.000
Teremos uma renda anual de 3 milhões ou cerca de 250 mil por mês
impostos incentivos fiscais
impostos
Basicamente pagamos dois tipos de impostos são eles:
Imposto de renda
Imposto de residência
O imposto de renda é um imposto sobre a renda de um indivíduo. Para os trabalhadores de escritório, a renda salarial é cobrada e, para os proprietários individuais, a renda comercial é cobrada.
O imposto de residência é um imposto cobrado pelas prefeituras e municípios, e o valor a ser pago é determinado de acordo com o valor da renda.
Existem várias situações em que podem economizar impostos sobre o investimento imobiliário. O investimento imobiliário possui várias despesas, mas é possível reduzir pagamento de impostos se a despesa for registrada no vermelho.
Incentivos fiscais
As seguintes despesas podem ser registradas como despesas de investimento imobiliário.
Custos de gerenciamento
Custos de reparos
Impostos como imposto de propriedade
Taxas de consignação de gerenciamento
Prêmios de seguro, como seguro contra incêndio e terremoto
Juros sobre empréstimos
Além disso, despesas de transporte e entretenimento na visita ao local para reuniões, despesas de comunicação como telefones usados para gestão de imóveis, despesas pagas a escriturários judiciais e contadores fiscais também são despesas.
O custo de aquisição de imóveis, reformas e melhorias pode ser contabilizada como custo de depreciação. A depreciação significa que o custo de aquisição de um ativo imobilizado não é registrado integralmente no custo do exercício, mas é registrado no custo aos poucos a cada ano de acordo com a vida útil.
O custo de depreciação de um edifício é calculado com base na vida útil legal, idade e valor do edifício. Ao registrar as despesas de depreciação junto com as despesas anuais, você pode esperar um alto efeito de economia de impostos.
Exemplo
Vamos entender qual o efeito da dedução de imóveis com algumas simulações, importante lembrar que o valor da economia com impostos depende de algumas variantes como, renda anual e tipo do imóvel que possui.
Os valores foram calculados somente para estudo.
Simulação
A – Renda anual: 4 milhões de ienes
B – Dedução da renda do salário: 1,24 milhão de ienes
C – Dedução básica: 480.000 ienes
D – Dedução do seguro social: 400.000 ienes
(Quando não investir em imóveis)
Renda tributável = A – (B+C+D)
Renda tributável = 4.000.000 – (1.200.000 + 480.000 + 400.000)
Renda tributável = 1.920.000
A taxa de imposto de renda de 1.920.000 ienes é de 5 %
O imposto de renda 97.000 ienes.
Imposto municipal 229.000 ienes
Total 326.000 ienes
(Se você investir em imóveis e conseguir deduzir 1.000.000 ienes)
Renda tributável = 1.920.000 – 1.000.000 ienes = 920.000 de ienes
A taxa de imposto de renda de 920.000 ienes é de 5 %
O imposto de renda 51.000 ienes.
Imposto municipal 105.000 ienes
Total 170.000 ienes
Nesse caso o investidor de imóveis consegue uma economia de 108.000 ienes
Porém é comum nos primeiros anos de depreciação dos imóveis conseguirmos zerar o pagamento de impostos devido a alta carga de despesas iniciais geradas por taxas e comissões.
Empréstimos
VOCÊ
Dados pessoais
Quem é você?
Onde mora?
Quantas pessoas na sua família?
Quantas pessoas trabalham e etc.
Dados patrimoniais.
Quais patrimônios possui?
Qual é a sua renda anual?
Qual é a renda anual da família?
Quanto capital possui guardado?
Quais dívidas possui?
Informações sobre sua capacidade de pagamento são fatores que pesam bastante na análise de crédito principalmente quando estamos no início.
Imóvel
Localização.
Valor de mercado.
Históricos de reformas
Valor de aluguel para a região
Possibilidade de valorização
Idade e Construção
Boa parte do seu crédito vem da capacidade de seu negócio ter sucesso
O imóvel tem a mesma importância de um equipamento ou ferramenta de trabalho, por isso quanto maior a taxa de retorno ou qualidade do seu investimento mais peso tem sobre a liberação do seu crédito.
Plano de negócios
Plano de negócios para realizar seu projeto de imóveis.
Vamos retomar esse tema e agora nos aprofundar mais sobre cada item.
Um plano de negócios para ser bem eficaz devemos saber responder com clareza as perguntas a seguir.
Além de nos preparar buscando qualificação sobre os itens que desconhecemos conseguiremos mais clareza sobre
Qual é o seu conhecimento e experiência?
Caso tenha experiência utilize esse momento para explicá-la e ressaltar os motivos de seu negócio.
Já realizou algum curso ou capacitação?
Descreva aqui estudos, cursos , livros e consultorias que ja fez sobre o assunto e como eles ajudaram a compreender o seu modelo de negócio.
Como realizou a pesquisa sobre a procura do Imóvel?
Descreva os detalhes como localização, valor da propriedade e do aluguel, taxa de vacancia na região etc. O importante é demostrar que teve cuidado durante a escolha.
Irá contar com acessória no gerenciamento de imóveis para locação?
Este ponto é essencial para os iniciantes, procure contratar uma imobiliaria de confiança para ajudar na gestão de suas propriedades, isso garante que consiga justificar imóveis em outras regiões do Japão.
Qual modalidade dos imóveis?
Moradia ou comercial
Casas isoladas, apartamentos isolados ou prédios de apartamentos.
Realizou um estudo detalhado sobre riscos e sobre a rentabilidade que é possível ter no seu investimento.
Como você planeja fazer o gerenciamento do seu negócio ou imóvel.
É importante lembrar que no financiamento dos imóveis o banco vai assumir cerca de 90 a 80% do risco. Isso justifica que o critério de avaliação pode ser bem rigoroso.
Boa parte da garantia do empréstimo vem da qualidade do imóvel em conjunto da apresentação do seu plano de negócio.
Quanto maior as garantias de retorno do Capital investido ou emprestado maior será a facilidade com que se consegue o financiamento.
A sequência para sua aprovação segue basicamente os seguintes pontos.
1 – Escolha de um bom imóvel que do ponto de vista do risco consegue se auto financiar ou seja após o pagamento de todas as despesas ainda gera lucros.
2 – A boa estruturação de seu plano de negócios, mostrando mecanismos de gestão e vontade de empreender para o sucesso de seu negócio.
3 – Sua capacidade de uma lidar com finanças , bem como capacidade de pagamento caso aconteça imprevistos.
Dentre os 3 pilares você pessoa fisica passa a ser um garantidor do financiamento do imóvel. Por isso é possivel possuir várias propriedades financiadas ao mesmo tempo.
Conseguir dar uma entrada no seu financiamento ajuda no processo de aprovação, dificilmente conseguimos no início financiar 100% da propriedade.
Empresas de consultoria costumam cobrar cerca de 50 mil + 5% do valor do empréstimo em caso de aprovação.
Procure no início por proriedades que já estejam alugadas mesmo possuindo um valor maior porém tem a vantagem de evitar surpresas durante a reforma. Lembrando que durante o processo de reforma até o contrato de locação, todas as despesas (gastos de reforma e parcelas do financiamento) incorrem sem entrada de receita(aluguel). Isso deve ser levado em consideração.
Não pense apenas como investidor mais sim torne isso uma carreira sua nova profissão.
Estratégias
quem é você no japão?
Atualmento dos 126 milhões de pessoas aqui no Japão somente 5% juntam mais de 2 milhões por ano.
20% Juntam entre 500 mil e 2 milhões por ano.
A grande maioria 75% da população conseguem Juntar 500 mil por ano.
Desta vez nos dos investidores conseguimos montar uma estratégia aonde a grande maioria das pessoas conseguirá realizar.
Antes da mudança na estratégia do curso somente seria possível para 5% das pessoas ( para aquelas pessoas que conseguia juntar os 2 milhões) .
Imagine um projeto de vida que vai proporcionar que em alguns anos seja possível fazer parte dos 5% que conseguem juntar 2 milhões por ano.
Com isso é possivel termos muitos outros planos.
A faculdade dos filhos
Diminuir o ritmo no trabalho
( TEIJI ) e aproveitar para curtir seus hobbies preferidos.
Para isso precisamos de alguns elementos.
Vamos entender melhor!!
1- Preparação (Conhecimento)
2- Hábito de poupar (Ed. Financeira)
3- Capital (Dinheiro)
4- Tempo (Anos)
1- Preparação (Conhecimento)
É o mais importante de todos pois com ele é possível melhorarmos os outros. Para isso o primeiro investimento que devemos fazer é em conhecimento. Fazer cursos, estudar por conta tudo é válido nesse momento. Lembrando que esta parte depende 100% da sua dedicação.
Atualmente conhecimento corresponde o melhor ativo a ser investido.
Com conhecimento é possível melhorar nossa capacidade de poupar e conseguir formas de renda extra.
Conseguimos também atravês do conhecimento informações que nos farão aproveitar as oportunidades.
Quanto mais conhecermos sobre nossos investimentos melhor profissional seremos.
Em uma única oportunidade é possível ganhar milhões.
2- Hábito de poupar (Ed. Financeira)
Dificilmente alguem que não possui um bom contrelo das suas finanças irá conseguir sucesso com investidor, aqueles que já possuem o hábito de poupar acabam levando vantagem. Não significa que vc não ira conseguir, somente demorará um pouc mais de tempo. Comece fazendo um levantamento de suas despesas mensais o que pode trazer supresas tanto boas como ruins.
Os investidores desde sua criação incentivou e orientou as chamadas trocas inteligentes, aonde atravês do conhecimento conseguimos ter o mesmo serviço e pagar ate 50% do valor.
Ao reestruturar suas finanças pessoais consegindo uma economia de 20% sem abrir não do iphone ou do conbine resutarantes e passeios. Muitas vezes econômia suficiente para iniciar nosso projeto.
Uma pessoa que gasta 250 mil por mês de despesas conseguiria juntar 50 mil por mêse 600 mil por ano somente reajustando seu orçamento.
3- Capital (Dinheiro)
Conseguir uma entrada em dinheiro quando pedir seu financiamento pode ajudar no processo de aprovação do financiamento.
Qual a importância de ofercer uma entrada no momento do pedido de seu financiamento.
Primeiro motivo.
Mostra que o investidor tem controle sobre suas finanças e tem capacidade de guardar dinheiro. Uma garantia extra caso ocorra algum imprevisto, como vancância do imóvel.
Segundo motivo.
Em muitos casos para o avaliador demostra o quão confiante o investidor está com relação ao sucesso do seu negócio. Pois assume os riscos junto com a instituição.
Terceiro motivo.
Existem despesas como impostos, comissões escritura etc que do ponto do vista da instituição são obrigações do investidor, por isso demostrar que pode pagá-las a vista causa uma boa impressão.
Terceiro motivo.
Existem despesas como impostos, comissões escritura etc que do ponto do vista da instituição são obrigações do investidor, por isso demostrar que pode pagá-las a vista causa uma boa impressão.
Quarto motivo.
Quando conseguimor dar um entrada acresentamos o valor restante após o pagamento da parcela para acumular mais capital e assim preparar o próximo imóvel.
4- Tempo (Anos)
Para os investidores que não possuem muito capital o tempo é um fator fundamental.
Quando conseguimos aproveitar todas as vantagens, como dedução de imposto e depreciação.
Ao conseguirmos vários financiamentos é normal após alguns anos termos as chamadas dívidas boas, são aquelas que possuem um valor inferior a rentabilidade gerada.
A estratégia
A estratégia possui elementos básicos que vamos entender agora.
1- Valor do Imóvel (Aluguel)
2- Valor da entrada
3- Valor do Financiamento
4- Valor da parcela
5- Valor do seu aporte mensal
6- Valor da economia de impostos
7- Valor guardado anualmente.
1- Valor do Imóvel.
O valor total da propriedade bem como das despesas e gastos na aquisição.
Por exemplo
Uma propriedade de 5,5 milhões possui aproximadamente 10% de parte burocrática.
O valor total seria em torno de 6 milhões.
Além desse valor ja será possivel descobrir o valor do aluguel obtido pela propriedade.
2- Valor da entrada
Corresponde ao valor da entrada que o investidor pode oferecer.
3- Valor do Financiamento
O montante total do financiamento após descontar o valor da entrada
Por exemplo
Imóvel de 5,5 milhões
Parte burocratica 500 mil
Total 6 milhões
Valor da entrada 2,5 milhões
Valor do Financiamento 3,5 milhões
4- Valor da parcela
Atualmente os financiamentos no banco do governo tem duração de 10 anos e uma taxa de juros de cerca de 2% ao ano.
Use os nossos simuladores para calcular os valores de parcela.
Exemplo
Financiamento 3,500,000
Duração de 10 anos
taxa de juros 2% ao ano
Parcela mensal 33,000
5- Valor do seu aporte mensal
Aqui consiste o capacidade do investidor aportar mensalmente para evoluir no projeto.
Esse valor varia de acordo com cada investidor.
Quanto maior o esforço em aportar mais rapido conseguiremos os obejtivos.
6- Valor da economia de impostos
Esse valor e determindo calculando a economia de impostos no qual o investidor consegue de acordo com os valor da depressiação das despesas e da propriedade.
Este valor terá mais impacto caso o investidor pague um valor alto de impostos. Use nosso simulador de impostos para ter uma ideia.
7- Valor da guardado anual.
Esse valor é obtido através da soma dos valores
Valor do aluguel + Valor do aporte mensal+ Dedução de impostos
Menos o valor da parcela.
Esse valor mensal multiplicado por 12 vezes para termos o valor anual.
Vamos supor uma aluguel de 65.ooo ienes e alguem com 100.000 de aportes.
Nossa estratégia teria esse formato caso conseguir com esse valores.
1- Imóvel 6,000,000
2- Entrada 2,500,000
3- Financiamento 3,500,000
4- Parcela 33,000
5- Aporte mensal 100,000
6- Impostos 10,000
7- Valor guardado anual 1.824.000
Simulação 1
Casal 1 possui 4 milhões para iniciar e consegue aportar 100 mil ienes por mês.
Em quantos anos será possivel obter uma renda anual de 3 milhões.
2022 compraram a sua primeira propriedade
1- Valor da primeira 5.5 milhões (Aluguel 65 mil)
2- Valor da entrada 2.5 milhões
3- Financiamento 3.5 milhões
4- Valor da parcela 33 mil
Aluguel 65.000
Aporte 100.000
Imposto 20.000
Parcela 33.000
Valor guardado Mensal 152.000
Valor guardado Anual
12 meses x 152.000= 1.824.000
Capital em 2023
2.000.000+1.824.000=3.824.000
2023 compraram a sua segunda propriedade
1- Valor 5.5 milhões (Aluguel 65 mil)
2- Valor da entrada 2.5 milhões
3- Financiamento 3.5 milhões
4- Valor da parcela 33 mil
Aluguel 130.000
Aporte 100.000
Imposto 20.000
Parcela 66.000
Valor guardado Mensal 184.000
Valor guardado Anual
12 meses x 184.000= 2.208.000
Capital em 2024
1.324.000+2.208.000=3.532.000
2024 compraram a sua terceira propriedade
1- Valor 5.5 milhões (Aluguel 65 mil)
2- Valor da entrada 2.5 milhões
3- Financiamento 3.5 milhões
4- Valor da parcela 33 mil
Aluguel 195.000
Aporte 100.000
Imposto 20.000
Parcela 99.000
Valor guardado Mensal 216.000
Valor guardado Anual
12 meses x 216.000= 2.592.000
Capital em 2025
1.032.000+2.592.000=3.624.000
2025 compraram a sua quarta propriedade
1- Valor 5.5 milhões (Aluguel 65 mil)
2- Valor da entrada 2.5 milhões
3- Financiamento 3.5 milhões
4- Valor da parcela 33 mil
Aluguel 260.000
Aporte 100.000
Imposto 20.000
Parcela 132.000
Valor guardado Mensal 248.000
Valor guardado Anual
12 meses x 248.000= 2.976.000
Capital em 2026
1.124.000+2.976.000=4.100.000
2026 compraram a sua quinta propriedade
1- Valor 5.5 milhões (Aluguel 65 mil)
2- Valor da entrada 2.5 milhões
3- Financiamento 3.5 milhões
4- Valor da parcela 33 mil
Aluguel 325.000
Aporte 100.000
Imposto 20.000
Parcela 165.000
Valor guardado Mensal 280.000
Valor guardado Anual
12 meses x 280.000= 3.360.000
Capital em 2027
1.600.000+3.360.000=4.960.000
2027 compraram a sua sexta propriedade(opcional)
1- Valor 5.5 milhões (Aluguel 65 mil)
2- Valor da entrada 2.5 milhões
3- Financiamento 3.5 milhões
4- Valor da parcela 33 mil
Aluguel 390.000
Aporte 100.000
Imposto 20.000
Parcela 198.000
Valor guardado Mensal 312.000
Valor guardado Anual
12 meses x 312.000= 3.744.000
Capital em 2028
2.460.000+3.024.000=5.484.000
Resumo
2022 Primeiro Imóvel
2023 Segundo Imóvel
2024 Terceiro Imóvel
2025 Quarto Imóvel
2026 Quinto Imóvel
2027 Sexto Imóvel (Opcional)
Dica iniciar a quitação dos financiamentos mais antigos para aumentar a rentabilidade.
Incluir outros investimentos durante processo de acumulação de capital.
Nota sobre os simuladores.
1- Os valores apresentados são calculados somente para carater de estudos, os valores podem variar caso a caso.
simulador de rentabilidade
Valor Acumulado anual
simulador de parcelas
simulador de redução de impostos
online 8 de julho
vídeo
abaixe a planilha
Planilha para quem vai iniciar um negócio
Planilha para quem já possui negócio
explicação
para quem esta iniciando
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para quem é autonomo
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